近日市场关注的焦点放到了以保值著称的豪宅市场上。“降价”、“整体收购”的信息并未影响豪宅的成交。来自来自荒岛工作室的数据显示：2008年上半年豪宅市场的成交大幅放量，共计12.8万平方米，同比2007年增幅达到135%。诸如静安紫苑、翠湖天地御苑、仁恒河滨城等楼盘今年均表现出持续热销的态势，个别豪宅的成交情况较好带动了整体豪宅市场成交量的走高。据悉，上半年成交套数较去年同期增加236%，远远大于成交量的增幅。

虽然目前信贷政策依然从紧，但高档公寓、尤其是占据稀缺地段的项目依然存在较好的需求基础；且尽管有限外令的制约，但在近期多宗高端物业整体转手案例中，外资依然表现活跃，反映出高端市场的信心仍相对坚定；同时，或进或出的不同举动也反映出目前宏观环境变化对外资决策造成的影响。在宏观经济不出现重大转折的情况下，重保障的政策思路将反衬高档住房的供应稀缺，真正占据核心稀缺资源并能长期保有，如稀缺地段、稀缺景观的高端项目仍将长期看好。

是调整而非普跌

近日，由知名地产商和记黄埔开发的御翠豪庭以及长宁虹桥板块新虹桥绿景园的成交价与前一段时间相比出现明显下降，受到业内外的广泛关注。“部分项目近期价格的下调，尚不能判定高端住宅的价格将普遍大幅下跌。”上海中瑞市场研究有限公司分析师蔡文蓉对此表示：御翠豪庭近期成交的房源大多靠近高压线，在小区内的位置较差，且此次所推房源的户型面积在67-150平方米之间的中小户型占80%；而之前所推房源所处位置较好，且以160平方米以上的大户型居多。与此同时，网上的成交记录也显示，御翠豪庭的大户型成交均价仍然保持在每平米45,000元以上；6月14日售出的一套227平米的大户型房源，成交单价更高达61088元。

由此可见，开发商只是针对不同面积的户型制定了不同的销售价格，并不是所谓的降价销售。新虹桥绿景园于5月5日推出的7号楼被整体收购，远低于其他房源的报价，是因为这栋楼原本就计划以“服务式公寓”整体出售，并不打算对外零售。

“上海高端物业一手新房至今并未出现整体降价行为。”DTZ戴德梁行综合住宅服务(华东区)董事伍惠敏指出：目前古北区域除了御翠豪庭外没有新房源推出，而与御翠豪庭同属于长宁区的“凯欣豪园·御苑”，目前的成交均价仍然保持在3.3万元/平方米左右，最近几个月的成交价格保持平稳上升的趋势。其他区域高端楼盘价格也未见下调，并有微涨趋势。

价格只是购买因素之一

瑞安房地产有限公司执行董事许诚新笑言：“从销售情况来看，有个很显著的特点就是，越贵的房子越好卖。”许诚新表示，1号楼、2号楼是两栋最高的建筑，直面太平湖，因此顶层房源景观资源最佳，售价也最高，单价达12万-13万元/平方米，总价每套高达三四千万元。据悉，反而是靠近复兴中路的两栋景观资源欠佳、总价在2000万元以下较为便宜的房源销售速度相对较慢。

许诚新说，“很多购房客户都表示，需求最强烈的就是1号楼顶层可观湖景的几套最贵的房源。价格贵个几百万上千万都不成问题，房子好才是最重要的。以翠湖天地的购房者资金实力来说，2000万和3000万元对他们来说没有太大差别，顶级豪宅市场客户的最大特点就是，他们只在乎房源是否物有所值，而对于价格并不敏感，因此只要房子够优质，往往越贵越好卖。有一套总价3000万元的房源，买家现金付款，都不需要贷款。”

“不同项目的客户定位不同，高端住宅项目针对的客户一般具有较强的购买力，价格是其考虑的因素之一，但地段、交通、小区环境、配套设施、物业服务等也是影响其是否购买的重要因素，因而价格未必是权重最大的因素。从市场角度而言，高端住宅整体价格走向也是由供求关系来决定的。”蔡文蓉表示。天地行市场研展部高级研展主任周燕也认为一般豪宅置业者关注楼盘的实际价值，豪宅市场的刚性需求没有减少。

荒岛工作室分析师董文静预测：从豪宅当前的供应量来看，目前市中心的在建豪宅项目还有园林天下二期、新华路1号作品，外滩黄浦湾、浦江公馆、永业公寓二期、东方海外，嘉园二期等。因此，未来3年内，豪宅市场的供应量相对来说较为充足，下半年上市的豪宅将有外滩黄浦湾、浦江公馆、豪景苑等楼盘。价格战的打法并不适合豪宅市场，开发商需要从多个层面打造楼盘的购买亮点。